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桂林旅游收购项目增强资源掌控能力

2019-01-02 22:47:19

桂林旅游收购项目增强资源掌控能力

事件:

11月28日,董事会公告公开增发方案,拟公开增发不超过7000万股,募集资金项目为收购漓江大瀑布饭店、偿还漓江大瀑布饭店3.5亿元贷款、两江四湖环城水系项目、银子岩改扩建工程。

董事会通过出资1300万元收购桂林天门山旅游开发公司100%股权的决议。

董事会通过与曹佳叶国际股份有限公司合资设立桂林天人谷旅游有限公司的议案,注册资本2600万元,公司占股50%。

董事会通过桂林龙胜温泉旅游有限公司增资扩股的议案。

点评摘要:

收购漓江瀑布大酒店:通过募集资金偿还贷款后,酒店财务费用将大幅降低,08年预计净利润可达3540万元。收购总金额为48692万元,收购PE为13.8倍,收购价格也算公允。收购漓江大瀑布酒店的意义在于丰富公司旅游产业链布局,增强公司酒店实力,从而有利于发挥公司旅游资源的协同效应。

收购两江四湖:"两江四湖"环城水系游是桂林市近年来成功打造的又一代表性游览项目,06年接待游客数为44.9万人次。以往业绩不如人意很可能是由于桂林市环城水系建设开发有限公司对旅游项目运作缺乏经验和动力。公司收购后,将对"两江四湖"与"三山两洞"进行资源整合,推出"水上精华一日游"、"桂林山水画中游"、VIP包船业务等新产品,预计08年将实现收入8062万元,净利润1514万元。

我们认为,公司对旅游资源的开发与运作有过很多成功的经验,如银子岩、龙胜温泉等,而且"两江四湖"目前已经有了很好的市场基础,通过公司的整合营销,景区收益应该会比目前状况有很大的提高。

由于增发将在08年完成,因此我们维持07年的盈利预测0.31元,08年起收购项目将贡献收益,我们预计08年将实现净利润13871万元,按照增发7000万股后总股本24700万股计算,实现EPS0.56元。目前股价对应PE36倍,尽管08年业绩构成中福隆园房地产项目不具备可持续性,但考虑到公司增发完成后,将掌控桂林大部分优质景点,并且还有天门山等储备项目,后续发展的潜力还较大,我们维持增持评级,目标价25元。

1.公开增发项目分析

1.1.增发价应不低于16.76元

公司拟公开增发不超过7000万股,募集资金项目为收购漓江大瀑布饭店、偿还漓江大瀑布饭店3.5亿元贷款、收购两江四湖环城水系项目、银子岩改扩建工程,拟募集资金总额为11.74亿元,按此计算,增发价应不低于16.76元。

1.2.收购漓江大瀑布酒店:丰富公司旅游产业链布局

漓江大瀑布饭店是目前广西规模的五星级饭店,位于桂林市中心、拥有各类客房652间。2006年平均客房出租率和床位利用率分别达到79.82%、74.19%。2007年上半年平均房价约为460元/间。2006年主营收入为1.14亿元,净利润为729万元。

公司历史业绩不甚理想主要是因为贷款额较高导致财务费用较大,年财务费用均在2400万左右,此次募集资金项目中包含偿还酒店贷款3.5亿元,假设公司增发在08年一季度完成,贷款的减少使得公司财务费用大为降低,预计08年酒店净利润可达3540万元。

公司募集资金项目中收购酒店100%股权金额与偿还酒店贷款合计为48692万元,如果将此看作收购总金额,收购PE为13.8倍,收购价格也算公允。

收购漓江大瀑布酒店的意义在于丰富公司旅游产业链布局,因为公司目前拥有了景区、游船、旅游客车等旅游资源,但酒店环节还显薄弱,收购完成后,将增强公司酒店实力,从而有利于发挥公司旅游资源的协同效应。

1.3.收购两江四湖景区:延续公司"掌控资源"的发展战略

公司此次收购的是桂林市环城水系建设开发有限公司旗下的"两江四湖"整体性旅游资产和福隆园房地产业务。此次收购额是以评估价值为依据的,而评估资产中评估增值的是"木龙湖景区土地使用权"、"两江四湖特许专营权",评估值分别为2.11亿元和1.22亿元,此两项占收购总额的61%。

木龙湖景区的出让土地面积为60800平米,评估作价为每平米3473元,总价为2.11亿元。木龙湖景区又名"宋城主题公园",是以宋代建筑、历史、文化为主题的封闭性景区。景区原来一直处于非正常经营状态,仅作为两江四湖的一个景点,游船不在此停留,因此06年收入仅为18万元。公司收购此景区后,将景区打造成为木龙湖秀场,开发"漓江花月夜"等演艺秀,门票将提升为20元/人,并对景区部分建筑改造成为配套餐饮设施,其主要客源为两江四湖游客。通过盘活木龙湖景区存量资产,预计2008年木龙湖景区实现收入174万元。

"两江四湖"环城水系游是桂林市近年来成功打造的又一代表性游览项目,目前拥有游船总数41艘,客位数1284个。目前,"两江四湖"环城水系游以夜游为主,06年接待游客数为44.9万人次,实现收入4042万元,净利润-51万元。业绩不如人意很可能是由于桂林市环城水系建设开发有限公司作为工程建设公司,接受市政府委托经营管理"两江四湖"景区,并不以盈利为目的,企业对旅游项目运作可能也缺乏经验和动力。公司收购后,将对"两江四湖"与"三山两洞"进行资源整合,推出"水上精华一日游"、"桂林山水画中游"、VIP包船业务等新产品,预计08年将实现收入8062万元,净利润1514万元。我们认为,公司对旅游资源的开发与运作有过很多成功的经验,如银子岩、龙胜温泉等,而且"两江四湖"目前已经有了很好的市场基础,通过公司的整合营销,景区收益应该会比目前状况有很大的提高。

1.4.福隆园房地产项目:短期收益项目

福隆园项目为两江四湖工程的配套项目,主要解决"两江四湖"工程建设沿途涉及到的房屋拆迁及回建问题,同时在规划地段进行旅游景观房产开发。

福隆园项目可供商品房开发的土地总面积为518.41亩,其中:居住用地418.17亩,规划道路用地100.24亩。开发模式为由公司采取向其他房地产开发商提供土地收取土地费用及出让金的模式进行合作开发。

福隆园项目于2002年初正式启动,现征地工作大部分已完成,已进入拆迁安置农民房阶段。预计2008年可有119.94亩土地交付合作方开发,其余土地将于2009年-2010年交付合作方开发。

根据福隆园项目的情况,预测该项目累计可为公司贡献净利润12288万元。预计房地产业务2007年和2008年可分别实现净利润59万元、2976万元。我们认为,此项目是短期收益项目,并不具备可持续性,公司今后的战略还是围绕旅游主业进行。

1.5.银子岩改扩建:打造珠三角游客入桂的门户

公司计划投资5000万元进行银子岩景区的改扩建,将使银子岩从目前的单一岩洞观光游览为主变为具有汽车宿营地功能的休闲度假中心。

公司此次对银子岩扩建主要是针对桂林-梧州、广州-贺州高速公路于07年底或08年开通后带来的珠三角游客市场,因为高速开通后,从珠三角进入桂林只需4小时左右,而位于荔浦县的银子岩正好位于珠三角自驾车游客进入桂林的门户地位,这将使得银子岩拥有良好的地理优势。

银子岩近年来游客数与经营业绩呈稳步增长的态势,06年累计接待游客81.8万人次,同比增长22.6%,实现收入3185万元,净利润1757万元,分别同比增长21.6%、33.3%。但是收入还是以门票收入为主,占收入总额的85%,主要是因为银子岩配套接待设施不足,游客在此停留时间不长。

此次改造将形成三大功能区:岩洞观光区、度假酒店区、汽车宿营地。预期08年底竣工验收并投入运营。改造后收入增量主要来自:门票的提价、游客量的增加、酒店收入等,预计建成后将新增收入2715万元,净利润926万元。

我们认为,银子岩改扩建工程显示了公司对高速公路通车带来旅游商机的敏感性和把握能力,但投资者也要关注08年施工期间对银子岩观光游客量的影响。

2.收购天门山景区:作为项目储备

公司拟出资1300万元收购厦门新江南发展有限公司、澳大利亚假日投资集团持有的天门山公司100%股权,条件成熟时,公司还拟投资4500万元对天门山公司增资。

天门山生态文化风景区位于桂林市资源县资江风光游览的终点,范围包括百卉谷、"神仙寨"、桃花岛等景点,为典型的丹霞地貌景观。目前景区的各项基础设施已初步形成,已建有景区大门,餐饮设施也初步建成,但条件较差需要改造。

我们认为,公司此次收购天门山景区,延续了"资源控制"战略,但由于目前基础实施还不完善,真正体现效益还需等待,并且景点位于桂林北端,地理位置优势并不突出,对公司更大的意义在于作为公司景区资源的储备,提供今后的利润增长点。

3.合资设立桂林天人谷旅游公司:涉足旅游地产

公司拟与曹佳叶国际股份有限公司合资设立桂林天人谷旅游开发有限公司,注册资本2600万元,公司占股50%。此项目将利用"桂林朝日光艺术村"中的土地,开发休闲度假酒店、度假别墅等旅游产品和旅游房地产项目。

"桂林朝日光艺术村"项目是桂林愚自乐园的第二期项目,愚自乐园2003年初对外营业,拥有来自世界47个国家和地区的100多名着名艺术家的雕塑作品,是桂林集自然与人文雕塑为一体的大型景区。

"桂林朝日光艺术村"拟开发利用3738.6亩土地及1000余亩已规划的零星用地。

我们认为,此项目以开发旅游地产为主,也未公布具体规划,预计短期内还难以贡献业绩。

4.盈利预测与投资建议

由于增发将在08年完成,因此我们维持07年的盈利预测0.31元,08年起收购项目将贡献收益,我们预计08年将实现净利润13871万元,按照增发7000万股后总股本24700万股计算,实现EPS0.56元。目前股价对应PE36倍,尽管08年业绩构成中福隆园房地产项目不具备可持续性,但考虑到公司增发完成后,将掌控桂林大部分优质景点,并且还有天门山等储备项目,后续发展的潜力还较大,我们维持增持评级,目标价25元。

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